Por que os preços dos imóveis não vão cair em 2012


Tento entender a política de preços dos imóveis. O que faz os imóveis continuar subindo de preço1 apesar das vendas caírem2 e 3? Tá certo que desde o 2o. semestre de 2011 os aumentos desaceleraram, mas o fato é que os imóveis continuam subindo de preço. Será que os imóveis nunca baixam de preço mesmo?

Neste post tento justificar inclusive o que me faz acreditar que os preços não podem nem se manter estáveis em 2012. Parece que tem que continuar subindo. Vai subir menos mas vai continuar subindo em 2012.

Fatos do cotidiano explicam este fenômeno que parece contradizer a lei da oferta e demanda. Em microeconomia, esta lei é analisada sob o aspecto de quem procura (demanda) e de quem oferta. Do lado de quem “procura” a lei diz que quanto maior o preço, menor a quantidade procurada (a demanda percebe no preço um obstáculo para a aquisição do bem) e estes ficam mais sensíveis ao chamado “efeito de substituição” que no caso da venda de imóveis isso quer dizer aluguel. Do lado de quem “oferta”, ocorre o contrário. Quanto maior for o preço, maior a quantidade ofertada pois passa a ser interessante para quem tem o bem desfazê-lo para aproveitar o momento de “alta”. Por isso vemos tantas placas de “Vende-se” pelas ruas. O preço do bem está no ponto de equilíbrio destas duas forças. Entretanto, as recentes notícias de quedas nas vendas e o excesso de lançamentos indicam que o preço já saiu do ponto de equilíbrio e está alto demais. Por que ele não abaixa?

O problema é que a “Lei da Oferta e Procura” não é fator único que explica o comportamento dos preços de um bem. No caso específico do mercado imobiliário, observo dois pontos que impedem a baixa dos preços:

1-Interferência do Governo criou uma “demanda política”;
2-Imóvel é uma conquista de longo prazo;

Interferência do Governo criou uma “demanda política”

O programa “Minha Casa Minha Vida” (MCMV) é a principal bandeira política do Governo Dilma Roussef e a construção é o ponto chave para manter o crescimento econômico no Brasil em tempos de crise americana e européia. Os danos políticos serão grandes no caso de fracasso nessa área. O setor de construção simplesmente se aproveita dessa “demanda governamental e política” para manter os níveis elevados de preços e espera que o Governo crie ainda mais incentivos artificiais para o setor.

Felizmente (para a demanda), o governo já sinalizou que não irá aumentar os limites do programa MCMV e dos valores de financimento através do FGTS e poupança4. Então, a “demanda política” parece já ter feito seu estrago nos preços dos imóveis. E agora? Por que os preços continuam subindo?

Imóvel é uma conquista de longo prazo

Os imóveis não são como ovos de chocolate que podem baixar de preços instantaneamente após o Domingo de Páscoa. A maioria das pessoas que compraram o seu imóvel na planta no ano de 2011 ainda não o pagou. Provavelmente apenas assinou um contrato no qual se compromete a pagar algumas prestações corrigidas pelo INCC até a conclusão das obras para depois obter um financiamento imobiliário junto a um banco e pagar juros por mais 20 ou 30 anos.

O que isso tem a ver com o fato dos preços não caírem? Simples: o fato das pessoas não terem ainda “pago” o valor dos imóveis impedem que os construtores baixem os preços das unidades em estoque para evitar uma fuga de quem já assinou o contrato de compra e, assim, piorar ainda mais os resultados. Para piorar a situação, as tais prestações corrigidas pelo INCC durante as obras impedem até que os preços dos imóveis se estabilizem. Por causa da correção do INCC, os preços dos imóveis estocados deve continuar subindo (não podem parar) pois, senão, o valor do imóvel estocado seria menor do que a da unidade já vendida (que está corrigida pelo INCC desde a assinatura do contrato de venda)5.

A queda nas ações e nas vendas pressionam as incorporadoras e construtoras de imóveis. Elas precisam fazer algum ajuste. Como as construtoras resolverão este impasse de modo a não piorar ainda mais os seus resultados? Resposta: deixar de fazer lançamentos. Diminuindo a oferta, eles poderão segurar o aumento dos preços até que os atuais imóveis sejam concluídos. O INCC será menos pressionado e pode cair. Com os imóveis concluídos, os mutuários buscarão financiamento através da rede bancária e, apenas então, os preços das unidades estocadas poderão congelar e até baixar. Então, a baixa de preços não deve acontecer em 2012, pois muitos imóveis ainda estão em construção. Talvez apenas no ano que vem e apenas se o governo resistir e não aumentar ainda mais a “demanda política”.

A recente queda nas vendas não prejudicam as construtoras, pois os lucros foram altissímos em 2010 e 2011. Eles têm fôlego para segurar mais este ano de vendas baixas. Uma crise somente ocorrerá se os bancos perceberem esta manobra das construtoras de repassar os riscos para as instituições financeiras e endurecerem ainda mais as regras para o financiamento imobiliário. Se o governo não abrir as pernas, a alta nas devoluções das unidades “prontas” forçariam as construtoras/incorporadoras a revisarem para baixo os preços antecipadamente e a bolha estoura.

É complexo prever o comportamento deste mercado imobiliário. Há muitos agentes envolvidos (governo, bancos, imobiliárias e construtoras). Por outro lado falta indicadores confiáveis sobre o valor dos negócios que estão sendo fechados. Aqui no RJ não há transparência nenhuma nestes números. O governo pode estragar tudo aumentando limites e dando crédito ainda mais fácil para as construtoras/incorporadores em prol de um crescimento econômico as custas do dinheiro que só será realmente produzido no futuro. Se dependesse apenas das imobiliárias e corretores, os preços já teriam caído há bastante tempo como eu defendi num post em Janeiro/2012. O momento é de cautela. Estude e pense bem antes de comprar um imóvel. Como diz o grande site bolhaimobiliaria.com, não seja você a pagar o pato!

Notícias relacionadas com a análise:
1 http://www.zap.com.br/revista/imoveis/ultimas-noticias/preco-de-imovel-em-sp-e-rio-ainda-sobe-acima-da-media-20120203/
2http://www.zap.com.br/revista/imoveis/ultimas-noticias/venda-de-imoveis-sofreu-queda-em-outubro-20120118/
3http://www.zap.com.br/revista/imoveis/ultimas-noticias/vendas-de-imoveis-novos-caem-37-20111226/
4http://oglobo.globo.com/imoveis/os-precos-os-imoveis-no-rio-3787157
5http://www.reclameaqui.com.br/2225579/rossi-residencial-s-a/nao-comprem-no-lancamento-quem-compra-depois-paga-mais-barat/

36 thoughts on “Por que os preços dos imóveis não vão cair em 2012”

  1. Sérgio, você tocou num ponto que talvez possa ser a resposta que persigo: uma grande quantidade de mutuários que ainda estão pagando o imóvel durante a construção (para a construtora o risco é muito baixo) e depois precisarão, cada um por sua própria conta, correr atrás de um financiamento bancário para honrar o saldo devedor; talvez exista um “estoque” de futuros devedores ainda não revelado. Ou seja, eles contam que conseguirão crédito. Mas e se não conseguirem?

    1. É o que já está ocorrendo. Fiquei sabendo de uma pessoa que conhece uma outra que trabalha na Rossi que o número de devoluções por falta de crédito preocupa. O problema é que o corretor do stand de vendas só quer saber de vender e receber a sua comissão ali na mesma na hora. O corretor transfere o problema a incorporadora/construtora que tenta repassar o problema para os bancos que, claro, não financiam o imóvel e o “comprador” se dá mal tendo que devolver o imóvel à construtora. Se o número de unidades devolvidas crescerem tanto podemos ter problemas seríssimos de obras não concluídas e contratos não honrados por conta dos preços absurdos. Não é à toa que as ações destas caem muito.
      Infelizmente esta atitude dos corretores inflaram artificialmente as vendas (que não serão pagas) o que fez aumentar muito os preços. O meu medo é se o governo resolver se intrometer e querer salvar essas empresas irresponsáveis do caos imobiliário que está para surgir.

    1. Viu o Bom Dia Brasil de hoje (25/Jun/2012)? Finalmente anunciaram que as vendas encalharam.

      Nós já sabíamos (bastou observar os preços fora da realidade e o tempo que as placas de VENDE-SE ficam penduradas).

      1. Olá Sérgio,
        Primeiramente, excelente post, muito esclarecedor. Estou iniciando a pesquisa nesse mercado agora, pois pretendo adquirir a casa própria. Quase fui seduzido com a queda da taxa de juros mas não quero pagar 300 mil num imóvel que há alguns anos mal passa de 100. Quando você acha que finalmente os preços despencarão?

      2. Os preços dos imóveis já estão caindo. O problema agora é saber se será uma queda suave ou uma queda brusca.
        A crise internacional está batento a nossa porta, porém eu acredito mais numa “queda suave”, pois as contas do Brasil estão boas em relação aos outros países.
        Acho que pode levar uns 5 anos para que os preços atinjam níveis de 2007. Não espere ver o mesmo valor de 2007: você deve levar em conta a inflação no período. Pois a inflação tem o efeito de fazer com que R$100mil seja percebível como pouco dinheiro em breve. Então, comprar um imóvel de meio milhão daqui a algum tempo, será moleza, pois meio milhão poderá ser ‘percebido’ como R$100mil em 2007.

        Não há garantia de nada do que eu disse aqui pois não tenho controle nenhum sobre a economia mundial e do país. E ninguém tem. Poderá haver guerras, descoberta de uma nova tecnologia promissora, sei lá! Pode ocorrer algo que mexa de repente com toda a economia.

        A decisão de compra de uma casa própria é muito pessoal. Cada um sabe onde o seu calo aperta. Eu já tenho casa própria e só queria morar num lugar maior. Então eu posso esperar para comprar até o fim da minha vida. Ainda mais que estou descobrindo que o meu 2 quartos de quase 70m2 é maior do que muitos 3 quartos novos que estão construindo por aí. 🙂

      3. Sérgio. concordo plenamente com você. Inclusive, gostaria de pontuar aqui também, que, infelizmente, está sinalizando uma queda em quase todos os segmentos industriais, fato que poderá impactar em desempregos, fico assustado com isso, pois que já financiou o seu imóel poderá ser penalizado com a perda de seu sonho.

    1. Não se aplica. Pelo menos diretamente.

      Pelas notícias que tenho lido, os preços dos terrenos aumentaram muito por conta das próprias construtoras que compram uma área boa para fazer uma (1) casa e constroem 6 casas pequeniníssimas.

      Eu acredito que a especulação dos terrenos é diferente da especulação dos imóveis na planta. Os terrenos são comprados à vista ou financiados diretamente por instituições bancárias, então, eu diria que não há o efeito “subprime”. Acho que os preços dos terrenos só cairão quando as construtoras começarem a quebrar. Mas, as construtoras só quebrarão se o governo deixar. Essa proteção do governo deve fazer os terrenos demorarem a cair de preço.

      Ao contrário, há um “subprime” nos imóveis na planta: tem gente que comprou na planta e não conseguirá financimento bancário quando o imóvel ficar pronto. Muitos fizeram isso conscientes, pois, pretendiam revender antes da entrega da obra e ganhar com o ágio ($$$). Esses imóveis cairão de preço mais rapidamente, pois, a maioria das entregas está programada para este ano. Isso tudo é apenas a minha opinião atual. Não sou do ramo e, assim como qualquer pessoa, não dá para adivinhar o futuro.

  2. ola boa noite ,sou de pocos de caldas gostaria de saber se a uma previsao para que os precos abusivos de imoveis vao se abaixar

  3. Preço dos imóveis usados não caem porque os corretores para captar o imóvel, mentem e inflacionam o valor real, fazendo com que o proprietário acredite e ficam com o imóvel anos para vender e não vendem, casa que vale no máximo R$ 500 mil querem vender por R$ 1,5 milhões como se fosse fácil ter esse valor! Resultado imóvel vazio é custo para o proprietário!

  4. Sérgio, excelente post. Parabéns!

    Com relação ao preço dos imóveis estarem caindo, posso está errado, mas não vejo falarem muito isso, pois como você mesmo falou as vendas nos últimos 5 anos foram absurdos, e isso faz com que as construturas tenham capital o suficiente para segurar por o bom tempo já que a demanda não para. Creio que os preços podem desalerar quanto ao aumento, agora cair, não acredito muito nisso.

    Estou pesquisando muito quanto a isso, pois comprei um imóvel em 2010 e estou no dilema: vender ou alugar? Pela alta que está havendo no setor, não pretendo vender e sim alugar. Mas será que a minha opinião não pode mudar? Será que pode chegar um hora que é melhor vender para que eu não “perca dinheiro ou deixe de ganhar”, caso começa a cair? Será que não é melhor esperar pra ver? O que você achar disso?

    1. Entre alugar ou vender um imóvel eu pensaria no seguinte:

      Tenho um imóvel que eu poderia vender hoje por ‘x’ reais. Se eu aplicasse estes ‘x’ reais num fundo de investimento, eu ganharia um rendimento mensal maior do que no aluguel?

      A resposta é complicada, pois, depende do imóvel e do fundo de investimento escolhido. Vou então dar um exemplo prático: Supomos o seguinte:

      – Imóvel: Apartamento na Tijuca de 2 qts com 1 vaga na garagem entre 61-90m2
      – Investimento: Poupança

      Fiz uma pesquisa no ZAP para saber, na média, os valores anunciados para venda e para aluguel. Escolhi apenas anúncios do tipo “Anunciante” que não entram anúncios de imobiliária para limitar os resultados, pois, senão, seriam centenas de imóveis anunciados.

      O resultado foi este:
      17 imóveis para venda = média de R$ 487.352,00
      6 imóveis para aluguel = média de R$ 1.750,00

      Ou seja, o aluguel “rende” 0,36% do valor do imóvel. (0,36% = $1.750,00 / $487.352,00)

      A nova poupança (depósitos a partir de 04/Maio/2012) rendeu ~0,51% no dia 25/07 (vi isso num extrato bancário pessoal).

      Se os $487.352,00 estivessem na poupança, o valor da “renda” seria de ~R$2.463,00.

      Então, no momento, é melhor ter o dinheiro do imóvel aplicado na poupança do que no aluguel do imóvel. Em Julho/2012, você teria ganhado R$ 713,00 a mais.

      Seguindo este raciocínio, vender o imóvel e ganhar o dinheiro da poupança é o melhor negócio. Caso você entregue a administração do aluguel a uma imobiliária você receberia, líquido, ainda menos que o valor do aluguel médio. A imobiliária morderia uma parte do que o inquilino pagaria. O risco de ter um inquilino inadimplente também compensa muito a escolha da poupança, pois, as despesas com condomínio, IPTU drenariam qualquer ganho que você tenha tido com a valorização do imóvel.

      Muita calma nessa hora: Antes de colocar a placa de venda, deve-se refletir mais, pois, esta decisão não é tão simples assim. Afinal, o aluguel acompanha a inflação (o IGP-M está batendo recordes olímpicos!) e a nova poupança acompanha a SELIC (que está com tendência de queda). Isso tornaria o aluguel uma melhor aposta a longo prazo.

      Outra vantagem do aluguel é que você ganhará mais ao vender no futuro caso o imóvel continue a valorizar. Mas esta é a questão chave: Os imóveis continuarão a valorizar? Não sabemos e ninguém sabe.

      ——-
      Para quem não conhece, a Tijuca é um bairro de classe média no Rio de Janeiro. Não tem praia, boa estrutura (metrô), cercado por favelas (recém-pacificadas) e perto do centro.

      Clique aqui para ver a mesma consulta que realizei no dia 06/08/2012 para levantar os dados. (Os valores provavelmente sofreram alterações)

  5. Olá!
    Você esta realmente por dentro do assunto…..Porém acho que existem exeçoes…..onde eu moro (cidade de praia) os preços só sobem o tempo todo de terrenos e casas, e casas não duram muito com a placa de vende-se em menos de 1 ano meu terreno quase dobrou o preço, somente o preço dos apartamentos que estagnaram um pouco, menos assim…subiram 20% ao ano.
    Tadinhos de nós brasileiros….o governo nos faz pagar cada vez mais por menos….

    1. De maneira geral, os preços dos imóveis estão acima da capacidade de pagamento médio do brasileiro. Às vezes eu sinto que eu fiquei pobre de uma hora para outra. Mas o que vejo é que os preços estão loucos mesmos.

      O certo é que haverá um colapso: Ou os preços dos imóveis baixarão (cada região em um tempo diferente) ou a moeda se desvalorizará rapidamente. Atualmente eu acredito mais na segunda hipótese.

      Seja lá o que aconteça, não vale a pena comprar imóvel hoje em dia.

  6. O estouro da Bolha Imobiliária.
    Há algum tempo vimos divulgando que, em função da forte queda nas vendas, muitas construtoras já vinham praticando, de forma velada, descontos que chegavam a 36%.

    Muitos leitores nos questionaram, alegando que apesar da queda nas vendas, os preços continuavam altos (o que é verdade). Em nossas explicações, sempre afirmamos que, por uma questão estratégica, os preços continuariam altos, mas que descontos cada vez mais generosos fariam parte da nova realidade do mercado imobiliário.

    Porém, com o estouro da bolha (e a completa estagnação do mercado de imóveis), os descontos – que até então eram “informais” -, agora já são parte de uma estratégia de sobrevivência. Prova disso é a promoção da construtora Even. Conhecido como “Even Day”, a ação visa desovar mais de mil (isso mesmo, mais de mil) unidades em estoque, numa espécie de “super queimão”, com descontos de até 36%.

    Num exemplo simples, um imóvel cujo valor de tabela seja de 1 milhão, pode sair por 640 mil. Vale lembrar que este é só o começo de um processo de redução drástica nos preços dos imóveis. Além disso, se uma única construtora (que não figura entre as maiores) possui mais de mil unidades em estoque, imagine todo o mercado? Talvez seja por isso que representantes do setor não tenham recebido bem a estratégia da empresa, fato que, para muitos, escancara de vez a crise do setor.

    Demissões confirmam crise na construção
    Os trabalhadores da construção civil, que até pouco tempo eram beneficiados por um “apagão” de mão de obra, começam a sentir o impacto da crise imobiliária. Houve retração significativa no ritmo de geração de novas vagas no setor.

    No ramo imobiliário, que responde por 40% dos empregos no setor, já há queda efetiva no número de funcionários. Em maio e junho, as construtoras demitiram 2,3 mil pessoas a mais do que contrataram, o que representa uma mudança de tendência.

    “Estamos entrando em um cenário de estabilidade da mão de obra”, acredita Eduardo Zaidan, vice-presidente de economia do Sinduscon-SP. “Pode ocorrer corte pontual de pessoas, mas entramos em uma fase de crescimento mais modesto”, completa.

    As famílias estão mais endividadas e adiaram a decisão de comprar a casa própria. Outro fator negativo é a queda dos investimentos das empresas. “A economia parou e o setor acompanhou. O investimento, que é o alimento da construção civil, está baixo”, diz Zaidan.

    Nesse cenário, obras já contratadas estão sendo finalizadas, mas não são substituídas por novos projetos. O setor também não atravessa uma boa fase. Com o fôlego financeiro prejudicado pela queda das ações na bolsa, as construtoras alongaram o prazo para finalização das obras, o que possibilita trabalhar com equipes menores.

    “Obras que estavam com 500 pessoas agora têm 300”, conta Antônio de Souza Ramalho, presidente do Sindicato dos Trabalhadores da Construção Civil (Sintracon-SP). Ele diz que o sindicato, que chegou a contabilizar 15 mil vagas em aberto no setor, hoje tem dificuldades para recolocar seus filiados.

    Segundo o sindicalista, dois fatores são evidências do desaquecimento do mercado: a queda de 20% na contribuição sindical paga pelos trabalhadores e o aumento do número de homologações. O Sintracon-SP, que fazia 100 rescisões de contrato por dia, não dá conta do número de pedidos diários, que chega a 170.

    1. Você tem o link com a fonte desta notícia?

      A primeira parte do seu post parece uma propaganda velada do “Even Day” como se comprar um apartamento de R$640,00 fosse barato… Vai cair mais!

      A segunda parte é uma realidade não só na construção civil como em outros setores principalmente na indústria.

  7. Estou muito confusa, nao vejo o valor dos imóveis cairem, deixei de comprar um apto de 163mts por 750.000 e hoje no mesmocondominio de 112 ms por 850.000 e agora o que faço?

    1. Há muita confusão mesmo. Nesse último fim de semana fui olhar um lançamento onde pegaram um terreno que caberia umas 2 casas e construíram 13 casas. Tentaram fazer uma mágica e colocaram 4 quartos em cada unidade. São tão pequenos que ficou difícil imaginar como caberia uma cama e um armário nos quartos. Quando disse isso ao corretor que me mostrava ele logo sugeriu quais paredes poderiam ser derrubadas para abrir espaço. Ou sejam ele já estava até preparado para responder quem questionasse isso. Fim da história: Cada unidade está sendo oferecida por R$ 450k se for necessário financiamento pela Caixa ou R$ 415k se for à vista. Sabe o mais incrível? Já venderam 3 unidades nestes 6 meses em que a vila está a venda.

      Como pude perceber, ainda tem gente comprando. Isso segura os preços nas alturas. Acho que quem compra acredita que o valor é este mesmo. Esse conceito sobre o “valor das coisas” é muito pessoal e a necessidade/urgência em comprar imóvel também. Se você acha que vale, vá em frente. Na vida fazemos várias escolhas. Algumas dão certo e outras dão errado.

      Eu não compraria imóvel nenhum neste momento de alta. Mas, eu não tenho urgência nenhuma em adquirir imóvel. Tenho alguns amigos que vivem de aluguel e estão preocupados com esta alta frenética do IGP-M (que corrige os preços da maioria dos contratos de aluguel). Alguns pensam em comprar um imóvel (muito menor e mais longe do que eles gostariam de morar) e outros irão se mudar para viver de aluguel em imóveis piores do que atualmente moram.

      Infelizmente, como eu disse acima no post principal, temos um governo que parece não se importar com esta recente alta dos preços de todas as coisas (de comida a imóveis) que não afetem muito a inflação oficial (IPCA). A maior empresa de petróleo do nosso país está tomando prejuízo por ser do governo. Ouvi boatos que a “GafeS/A” que está tomando um baita prejuízo por causa da tenda vai conseguir passar a tenda para a Caixa Economico. Ou seja, estamos igual aos EUA: Privatizamos o lucro e socializamos o prejuízo. Só que o povo daqui não é como o de lá. Não ocupamos praças. Não protestamos. Pagamos as nossas prestações por 30 anos e deixa pra lá.

      O que fazer? Existe o fator sorte. No geral os imóveis estão caros mas oportunidades aparecem. Fique atenta, visite imobiliárias e se ponha a disposição para comprar por um valor que você achar justo. Tenho certeza que uma hora acabará aparecendo algo do seu gosto. O valor que você citou não é baixo. Dá para comprar coisa boa sim em qualquer lugar do país.

      Eu não compro imóvel na alta. Mas cada um sabe onde dói o seu calo.

      1. Sérgio, inevitavelmente a alta do IGP/M irá impactar o IPCA. Às vezes demora um pouco, mas sempre impacta. Por isso não gosto dessas isenções setoriais que o governo pratica – como as dos carros, p.ex. – pois elas acabam mascarando o impacto da inflação. Outro exemplo dessa prática de “atrasar” a inflação é o que você citou sobre o preço do petróleo.
        O problema é que esse “repressamento” de inflação, quando estoura, acaba contaminando outros setores que, a princípio, não seriam afetados se fossem em doses pequenas.
        Espero que nossos governantes saibam manter o legado da inflação controlada; não há nada mais injusto com os pobres do que inflação alta, e não há prática assistencialista que compense.

  8. Boa Tarde Pessoal !
    Analisei todas as noticias deste post e achei interessante dar minha opinião, primeiro lugar Parabens Sergio, vc que diz nao ser do ramo imobiliario mostra-se bem mais conhecedor do que muitos nao vou falar nem corretores falo gerentes de principais imobiliarias grandes deste pais, onde so sabem pilhar o estagiarios dizendo compre na planta q dobra !

    chega a ser comico,

    Entao vou ser curto e grosso, os imoveis estão despencando de preço nao caindo vou citar só um exemplo para nao ser chato pois da para escrever um livro – de promoçoes etc, a 6 meses ocorreu um lançamento na vila formosa de uma das maiores construtoras do mercado de mais de meio seculo- bom na epoca saiu apto 76 m2 a preço medio de 470 mil esta semana restando 150 unidades o mesmo apto alias andar mais alto 15 andar saiu por 420 mil detalhe sem mexer em comissao e dando premio etc de quase 18 mil para o corretor e se o cliente apertasse chegaria facil em 399 mil – agora te pergunto e quem comprou no lançamento com a promessa de valorização ou que no lançamento é mais vantajoso , mais enconta etc… e ficou na fila esperou 6 a 8 horas para assinar seu contrato e hj ve seu apto 80 mil a menos – estes qd souberem daram pulos de 2 metros de altura bom nao quero nem ver !!! No momento eu creio q o economico assim como lotes ou loteamento em bairro fechado ainda é um bom negocio pois é uma questao de necessidade ! fora isso vou esperar a copa do mundo acabar para comprar meu Imovel !

    abrçs espero ter ajudado!

  9. Sergio entendi que seu post e’ mais sobre imóveis novos. Sera que voce pode me dar sua opiniao sobre a variacao dos imóveis usados? Obrigado.

    1. Achei a sua pergunta tão interessante que estou criando um novo post para responder a sua questão. Quando ele ficar pronto eu aviso aqui. Estou refletindo sobre esse assunto e espero que ele fique pronto amanhã.

  10. Bom dia Sérgio

    Em primeiro lugar, muito obrigada pelos esclarecimentos…

    Não sei se sou uma pessoa muito cética, mas sempre duvidei dessa história de o Brasil estaria a salvo dessa bolha imobiliária.

    Moro em Curitiba e comprei um imóvel novo ano este ano.
    Com tantas incertezas (e palpites familiares) deixei o antigo fechado, pela dúvida entre alugar ou vender.

    Mas estou chegando a conclusão que o melhor é vender e aplicar o dinheiro.

    Afinal, daqui a pouco essa enorme quantidade de imóveis em construção ficará pronta, a oferta aumentárá demais e forçosamente o preço da venda e aluguel dos usados irá cair… Além do que, as pessoas dão preferência para alugar/vender um apartamento novo (e o meu tem uns 15 anos).

    Voce concorda com meu raciocínio??? O que faria na minha situação?

    obrigada, Rafaela

    1. Rafaela,concordo muito com o seu racioncínio.

      Mas, sinceramente, não sei o que eu faria na sua situação.Se você tivesse feito esse mesmo questionamento para mim em 2010, eu diria que era sim hora de vender com toda a certeza do mundo. E o resultado hoje seria um baita prejuízo, pois, os imóveis dobraram de preço de lá pra cá.

      Acho que a grande questão que irá te responder essa pergunta é: Onde aplicar o dinheiro resultante da venda deste imóvel?

      Pergunto isso, pois, estou seriamente preocupado com o rumo da nossa moeda. Acho que o governo está deixando a inflação rolando solta. Veja o IGP-M: subiu mais de 1,3% nestes dois últimos meses. E a inflação oficial (IPCA), que é medida pelo governo, mal passa de 0,5%. Minhas despesas pessoais aumentaram muito neste ano. Algo muito errado está ocorrendo.

      Se você não sabe onde aplicar o dinheiro para vencer esta inflação (a real, não a que o governo mede), acho que manter o imóvel e aluga-lo parece a melhor opção no momento. Mas isso depende das condições do imóvel e se o valor do aluguel compensa os riscos de inadimplência, custos de administração do aluguel, etc.

      Se você tiver de olho em algum investimento que proteja a sua moeda contra essa inflação, aí sim, acho que valeria a pena vender, pois, tenho visto um mesmo corretor anunciando 11 apartamentos num único empreendimento que ainda ficará pronto esse ano aqui no Rio. Conheço outro condomínio de casas com 13 unidades que ainda tem 8 unidades para venda com preços exorbitantes. Ou seja, vai demorar ainda um bocado para vender e a oferta está só aumentando.

      Olha, é muito difícil dar uma opinião de investimento. Acho que para qualquer decisão de investimento existe um risco associado a ele. A minha preocupação maior no momento são com os riscos políticos, pois, ter moeda desvalorizando no banco é um péssimo negócio.

      A inflação é uma das maneiras do país evitar a queda generalizada dos preços nos imóveis. Talvez, para mascarar a bolha, o governo esteja optando para este caminho. Mas nem eu e nem ninguém sabe realmente o que vai ocorrer.

      Abraços,
      Sergio Marcelo

  11. Tem toda a razão Sérgio… As minhas despesas pessoais também subiram um monte e, como servidora pública, não tenho qualquer aumento há anos…

    A hora é de cautela e, de fato, teria que estudar onde aplicar o dinheiro.

    Uma idéia seria dividir os ovos: aplicar uma parte e comprar outro imovel mais barato pra alugar… O que acha?

    Afinal, ficando de olho, já existem algumas ofertas por aí e creio que já, já vão começar a revender os imóveis prontos cujos financiamentos não saírem…

    Talvez seja um caminho…

    Muito obrigada pela ajuda!!!
    abraços, Rafaela

  12. Boa tarde,sergio muito interessante seu blog gostaria de sua opinião,estou pensando em sair de florianópolis pois esta muito cara e a violencia aumentou em toda grande floripa,gostaria que tu me informasse os melhores lugares para se morar em Poços de caldas,e se e violenta pois a cidade e maravilhosa,e o povo mineiro e o melhor em hospitalidade no Brasil,pois sou filho de mineira minha mãe e de Pouso Alegre lugar que eu não gosto muito já tive a trabalho em Poços e fiquei maravilhado só achei os preços parecidos como de floripa dos imoveis caros de mais,queria lhe agradecer pela sua atenção e gostaria que tú me retornasse pois assim que vender meu imovel tem grandes chances de eu e minha familia irms morar em Poços só queria sua opinião sobre a violencia e onde vou conseguir casas boas com preços bons pois as imobiliarias elas tendem a subir o preço do imovel e o mercado de vendas esta em baixa não concordas

    1. Desculpe-me demorar responder. Por uma falha de configuração no servidor, eu não estava recebendo os avisos de chegada de mensagens no meu e-mail.

      Enfim, sua pergunta é muito específica. Pelo que entendi, você quer uma opinião sobre a cidade de Poços de Caldas. Eu, infelizmente, nunca fui lá. Tenho muita vontade de conhecer melhor as Minas Gerais. Sempre vou para o estado, mas, apenas na cidade de Além Paraíba e só! Minha madrinha e parte da familía da minha mãe moram lá.

      Eu concordo com você que o povo mineiro é um dos melhores do país. Há vários mineiros onde eu trabalho e todos, sem exceção, são pessoas muito agradáveis e muito trabalhadoras.

      Também estou tendo a sensação de aumento da violência aqui na capital carioca. Acho que com a retomada dos morros, os bandidos não resolveram ir trabalhar e estão assaltando nas ruas. Eu e a minha esposa já fomos assaltados, em situações diferentes nos últimos 6 meses. Já fazia um tempão que eu não era assaltado. Acho que a bandidagem desceu para o asfalto.

      Ouço também que a violência na capital mineira aumentou. Dizem que a bandidagem do Rio se mudou para lá. Em relação a Floripa, só estive aí duas vezes. Achei a cidade maravilhosa. Mas se você diz que a violência está aumentando, eu acredito.

      Em relação à violência, não sei se há onde correr. Sempre prefiro acreditar que consegue-se mais paz nas cidades do interior. Mas, não é o caso do estado do Rio de Janeiro onde a sensação da presença de pontos de vendas de drogas tem aumentado muito em cidades do interior.

      Sobre o preço dos imóveis, eu estou acreditando que os preços podem abaixar mais rápido agora. Com a notícia da quarta-feira (29/Maio/2013) do aumento em 0,5% da SELIC (agora 8,0% ao ano) e com o primeiro e único pronuciamento do “Sr. Manteiga” que eu achei coerente com a realidade do nosso país, parece que o governo resolveu mesmo combater a inflação. O que isso quer dizer? Aumento do desemprego.

      O governo resolveu usar o remédio rápido contra a inflação que é o aumento dos juros. O remédio lento para a inflação, com menos efeitos colaterais, seria diminuir os gastos fixos, investir em infraestrutura e facilitar a burocracia para que abram empresas. Com isso, haveria mais concorrência, haveria mais empregos e os preços ficariam estáveis.

      O problema do aumento de juros básicos é que os investidores ficam mais avessos aos riscos e não investem mais em produção. Quem já está na cadeia produtiva, começa a fazer as contas e avalia se não é melhor vender o negócio e deixar o dinheiro rendendo esses juros. O preço do crédito também aumenta com o aumento de juros. Isso configura a receita completa para uma aceleração na queda dos preços dos imóveis.

      Os preços dos imóveis na cidade do Rio estão tão dispersos que já é claro perceber aquele que realmente precisa vender e aquele que só está especulando. Você encontra coberturas de R$300k até R$1M no mesmo bairro sem nenhuma diferença aparente. Imóveis na planta ainda não é uma boa na cidade. Todos estão com preços especulativos. Já, olhando para os imoveis usados, já há muito boas ofertas.

      Mas qualquer previsão escrita em qualquer site ou jornal não é para ser levada à sério. Não podemos nem levar o nosso ministro à sério. O discurso muda muito mais rápido que o retorno do nosso investimento. Afinal, se o desemprego aumentar muito rapidamente, o governo provavelmente irá ser forçado a fazer os juros caírem. Então, não posso prever sobre aquilo que eu não tenho controle. O governo pode mudar o discurso mais uma vez e virar a mesa. É justamente por causa dessa incoerência política que faz com que o país não receba mais investimentos na produção.

      Acho que não te ajudei, por isso, desculpe-me mais uma vez. Acho que chega um ponto onde não há certo ou errado. Siga o seu coração e seja feliz!

      1. Boa tarde,Sergio vc me ajudou e muito,com o direcionamento siga seu coração,meu coração pedi para eu ir para Poços de Caldas,por ser uma cidade do interior ela tem muito potencial,e o que eu ouvi falar,mas valeu pelo seu toque fique com DEUS e nada e por acaso abraso

  13. Estou a procura de um imóvel pra comprar desde 2010, e como os preços estão nas alturas, vou vivendo mesmo de aluguel, cujo valor não é alto. No final de 2009 vendi um apto de 3 dorms por 120 mil reais, um valor um pouco a baixo do mercado, mas um preço justo, vendi pq estava passando por um processo de divorcio. Desde então, não consigo acreditar no aumento escabroso no preço dos imóveis. Nesse mesmo condomínio onde residi, hj não compro um apto por menos de 270 mil reais, algo inimaginável. Recentemente, fui visitar um stand de um lançamento, no qual o apto oferecido, de dois dorms, estavam pedindo um valor de 480 mil reis, ou seja, quase, quase meio milhão por um apto de apenas dois dormitórios, e numa região bastante simples, sem muitos atrativos. Passado duas semanas, recebi no meu e-mail uma “oferta” de desconto de 90 mil reais nesse mesmo empreendimento, o que era 480 mil, agora estavam me oferecendo a 370 mil, o que eu ainda acho um absurdo de valor. Vamos esperar, muita coisa deve mudar nesse mercado, e não deve demorar muito.

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