Bolha Imobiliária e os Imóveis Usados – Parte I

Como os preços dos imóveis usados se comportam numa época de bolha imobiliária? É o que eu tento responder neste post. Mas, primeiro, preciso entender como os preços deste tipo de imóvel se comportam num cenário econômico normal, sem bolha imobiliária, e depois, fazer as devidas comparações Continue lendo Bolha Imobiliária e os Imóveis Usados – Parte I

Bolha Imobiliária e os Imóveis Usados – Parte II


continuação… Clique aqui se você ainda não leu a parte I.

Regra “a3” – o “pronto” custa mais caro que na “planta”

A mudança que mais me chama a atenção é a quantidade de imóveis na planta que estão mais caros que os imóveis prontos (novos ou usados) com mesmas características. Isso contraria a regra “a3” de tempos normais.

Numa rua na zona norte do Rio de Janeiro, há um lançamento com 90 apartamentos e vários imóveis usados a venda. Os usados à venda estão numa média de R$300k. Os imóveis deste lançamento estão com os preços a partir de R$500k. Pasmem: o comprador precisa comprovar renda de 12k/mês para comprar o imóvel. Eu sempre achei que quem ganhava isso quisesse morar em bairros melhores.

Considerando que os imóveis usados você já pode entrar e morar, e comprando um lançamento você só poderá morar, segundo a construtora, em Julho de 2015, considero que há algo muito estranho nos preços. Mais estranho fica quando você comparar o preço deste lançamento com o preço de casas que acabaram de ser entregues em uma rua paralela. As casas, novíssimas, estão custando R$450k.

Alguém me disse que os apartamentos são mais caros pois o condomínio tem piscina, academia, churrasqueira e outros 15 itens que serão compartilhados pelas centenas de pessoas morarão lá. Eu argumentei que nenhum desses itens estão incluídos no preço do imóvel, pois, o que manterá esses itens é o valor do condomínio, coisa que será muito baixa no caso do condomínio de casas. Também é importante notar que as casas tem uma área de terraço o que permitirá o morador a ter a sua própria piscina, churrasqueira, e o que ele mais quiser de forma privativa.

Enfim, se comprar a casa já não vale a pena, imagine o apartamento que nem em construção está.

E você sabe porque eu acho que a construtora irá conseguir vender bastante unidades na planta mesmo com este absurdo de diferença? Por causa que os preços das prestações durante as obras será o mesmo valor ou menor que o do imóvel usado.

Os INVESTIDORES compram porque tentarão repassá-los com ágio antes das obras terminarem, os MORADORES são em geral desinformados, e acaba achando que o valor das prestações durante as obras será o mesmo que depois que estiverem morando. Mal sabem eles que as prestações do imóvel aumentam muito e, além disso, quanto mais cedo eles comprarem na planta, pode ser pior, pois, pelo contrato padrão, haverá o acréscimo do INCC não só nas prestações, mas também no preço total do imóvel. Conheço gente que comprou imóvel no ano de 2010 e descobriu que, se comprasse hoje, o valor seria o mesmo. O problema é que comprando em 2010, o imóvel dele (qua ainda não foi entregue) já aumentou de preço pelo INCC enquanto que quem comprar agora (teoricamente quase pronto), não arcará com essa diferença.

Regra “a4” – o ano de construção do imóvel pouco influencia.

Em momentos normais, sem especulação imobiliária, o ano de contrução de imóvel nunca importou. Mas, ultimamente, os corretores estão citando o ano de construção do imóvel como argumento de venda e motivo de valorização.

Para quem é jovem e está a procura do primeiro imóvel, o que eu falei pode parecer mentira mas eu posso provar que não é: basta acessar o “Zap imóveis”. Lá não tem nenhum tipo de filtro por ano de construção de imóvel. Este dado nem sequer aparece no cadastro do imóvel. O “ano” é relevante para carros, mas, para imóveis, nunca tinha sido.

O que pode estar havendo é que os corretores, que também avaliam os preços dos imóveis, estejam querendo criar uma nova cultura ao valorizar ou desvalorizar os imóveis pelo ano de construção. Por que?

Ora… eles querem convencer ao comprador que quanto mais novo é um imóvel, menos manutenção será necessária. Isso é falácia. Um imóvel novo pode trazer a tona alguns vícios na construção que podem dar muita dor de cabeça para o primeiro morador. Não são raras denúncias de infiltrações e outros graves problemas em imóveis novos. Basta colocar o nome de uma construtora no YouTube que você verá reclamações de moradores que até tiveram que sair de casa por causa de problemas.

Regra “a5” – Localização, área, e outros fatores que influenciam no preço do imóvel.

Sabe o que hoje em dia mais influencia na formação do preço de um imóvel? A capacidade atual do comprador se endividar por 30 ou 35 anos. Há uma relação direta: Quando o governo altera as regras do crédito imobiliário, os preços dos imóveis aumentam proporcionalmente.

Parece que alguém que trabalhava nas Casas Bahia foi para o mercado imobiliário. A precificação passou a ser pela capacidade de pagamento das inúmeras prestações e tomada de crediário. Não tem nada a ver com o valor do bem. Repare que em muitos anúncios só há o preço da prestação. Não há o valor do imóvel e nem o número de prestações. A ocultação desta informações é para pegar os incautos.

Para comprar um imóvel hoje em dia é necessário uma boa dose de sorte. É preciso saber quem realmente está PRECISANDO vender o imóvel, pois, na maioria dos anúncios são de pessoas que estão querendo ganhar muito dinheiro e, indiretamente, te escravizando, já que você terá que trabalhar anos e anos para pagar essa dívida.

Esta é apenas uma opinião minha. Alerto que a decisão de comprar (ou deixar de comprar) um imóvel é pessoal e somente sua. Não dá para prever quando os preços irão baixar. O mercado está tão doido que pode ser que aumente mais uns 100%, caia uns 50% (já há promoções de 30% de desconto em Belo Horizonte) ou que fique com os preços parados até que alcancem novamente o crescimento da inflação. Sei lá o que pode acontecer. Você que deve decidir o que quer fazer da sua vida.

Recuperação do Software Básico do LG P990 (LG Optimus 2x)

Este POST não trata de simples atualização do firmware do celular. Ele trata da recuperação do aparelho se todas as alternativas normais de tratamento falharem. Em primeiro lugar, use o software oficial da LG para atualização de firmware ou recuperação do celular. Depois, tente o Factory Reset. Só efetue os passos abaixo caso tudo falhe.

Contei o problema ocorrido no meu LG-P990 no meu último post. Agora vou contar o procedimento que fiz (depois de muita pesquisa na Internet) para resolvê-lo. Conforme esperado, perdi todas as informações do meu LG P990 ao final do procedimento abaixo. Ele ficou com o Android Gingerbread (Android 2.3.4). Entretanto, ele voltou a funcionar.

NÃO GARANTO QUE O PROCEDIMENTO ABAIXO IRÁ RESOLVER O SEU PROBLEMA. FAÇA POR SUA PRÓPRIA CONTA E RISCO.

Eu usei o SmartFlash para gravar uma cópia do firmware de fábrica. O firmware foi obtido no site XDA Continue lendo Recuperação do Software Básico do LG P990 (LG Optimus 2x)