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Bolha Imobiliária e os Imóveis Usados – Parte I

Como os preços dos imóveis usados se comportam numa época de bolha imobiliária? É o que eu tento responder neste post. Mas, primeiro, preciso entender como os preços deste tipo de imóvel se comportam num cenário econômico normal, sem bolha imobiliária, e depois, fazer as devidas comparações Continue lendo Bolha Imobiliária e os Imóveis Usados – Parte I

Bolha Imobiliária e os Imóveis Usados – Parte II


continuação… Clique aqui se você ainda não leu a parte I.

Regra “a3” – o “pronto” custa mais caro que na “planta”

A mudança que mais me chama a atenção é a quantidade de imóveis na planta que estão mais caros que os imóveis prontos (novos ou usados) com mesmas características. Isso contraria a regra “a3” de tempos normais.

Numa rua na zona norte do Rio de Janeiro, há um lançamento com 90 apartamentos e vários imóveis usados a venda. Os usados à venda estão numa média de R$300k. Os imóveis deste lançamento estão com os preços a partir de R$500k. Pasmem: o comprador precisa comprovar renda de 12k/mês para comprar o imóvel. Eu sempre achei que quem ganhava isso quisesse morar em bairros melhores.

Considerando que os imóveis usados você já pode entrar e morar, e comprando um lançamento você só poderá morar, segundo a construtora, em Julho de 2015, considero que há algo muito estranho nos preços. Mais estranho fica quando você comparar o preço deste lançamento com o preço de casas que acabaram de ser entregues em uma rua paralela. As casas, novíssimas, estão custando R$450k.

Alguém me disse que os apartamentos são mais caros pois o condomínio tem piscina, academia, churrasqueira e outros 15 itens que serão compartilhados pelas centenas de pessoas morarão lá. Eu argumentei que nenhum desses itens estão incluídos no preço do imóvel, pois, o que manterá esses itens é o valor do condomínio, coisa que será muito baixa no caso do condomínio de casas. Também é importante notar que as casas tem uma área de terraço o que permitirá o morador a ter a sua própria piscina, churrasqueira, e o que ele mais quiser de forma privativa.

Enfim, se comprar a casa já não vale a pena, imagine o apartamento que nem em construção está.

E você sabe porque eu acho que a construtora irá conseguir vender bastante unidades na planta mesmo com este absurdo de diferença? Por causa que os preços das prestações durante as obras será o mesmo valor ou menor que o do imóvel usado.

Os INVESTIDORES compram porque tentarão repassá-los com ágio antes das obras terminarem, os MORADORES são em geral desinformados, e acaba achando que o valor das prestações durante as obras será o mesmo que depois que estiverem morando. Mal sabem eles que as prestações do imóvel aumentam muito e, além disso, quanto mais cedo eles comprarem na planta, pode ser pior, pois, pelo contrato padrão, haverá o acréscimo do INCC não só nas prestações, mas também no preço total do imóvel. Conheço gente que comprou imóvel no ano de 2010 e descobriu que, se comprasse hoje, o valor seria o mesmo. O problema é que comprando em 2010, o imóvel dele (qua ainda não foi entregue) já aumentou de preço pelo INCC enquanto que quem comprar agora (teoricamente quase pronto), não arcará com essa diferença.

Regra “a4” – o ano de construção do imóvel pouco influencia.

Em momentos normais, sem especulação imobiliária, o ano de contrução de imóvel nunca importou. Mas, ultimamente, os corretores estão citando o ano de construção do imóvel como argumento de venda e motivo de valorização.

Para quem é jovem e está a procura do primeiro imóvel, o que eu falei pode parecer mentira mas eu posso provar que não é: basta acessar o “Zap imóveis”. Lá não tem nenhum tipo de filtro por ano de construção de imóvel. Este dado nem sequer aparece no cadastro do imóvel. O “ano” é relevante para carros, mas, para imóveis, nunca tinha sido.

O que pode estar havendo é que os corretores, que também avaliam os preços dos imóveis, estejam querendo criar uma nova cultura ao valorizar ou desvalorizar os imóveis pelo ano de construção. Por que?

Ora… eles querem convencer ao comprador que quanto mais novo é um imóvel, menos manutenção será necessária. Isso é falácia. Um imóvel novo pode trazer a tona alguns vícios na construção que podem dar muita dor de cabeça para o primeiro morador. Não são raras denúncias de infiltrações e outros graves problemas em imóveis novos. Basta colocar o nome de uma construtora no YouTube que você verá reclamações de moradores que até tiveram que sair de casa por causa de problemas.

Regra “a5” – Localização, área, e outros fatores que influenciam no preço do imóvel.

Sabe o que hoje em dia mais influencia na formação do preço de um imóvel? A capacidade atual do comprador se endividar por 30 ou 35 anos. Há uma relação direta: Quando o governo altera as regras do crédito imobiliário, os preços dos imóveis aumentam proporcionalmente.

Parece que alguém que trabalhava nas Casas Bahia foi para o mercado imobiliário. A precificação passou a ser pela capacidade de pagamento das inúmeras prestações e tomada de crediário. Não tem nada a ver com o valor do bem. Repare que em muitos anúncios só há o preço da prestação. Não há o valor do imóvel e nem o número de prestações. A ocultação desta informações é para pegar os incautos.

Para comprar um imóvel hoje em dia é necessário uma boa dose de sorte. É preciso saber quem realmente está PRECISANDO vender o imóvel, pois, na maioria dos anúncios são de pessoas que estão querendo ganhar muito dinheiro e, indiretamente, te escravizando, já que você terá que trabalhar anos e anos para pagar essa dívida.

Esta é apenas uma opinião minha. Alerto que a decisão de comprar (ou deixar de comprar) um imóvel é pessoal e somente sua. Não dá para prever quando os preços irão baixar. O mercado está tão doido que pode ser que aumente mais uns 100%, caia uns 50% (já há promoções de 30% de desconto em Belo Horizonte) ou que fique com os preços parados até que alcancem novamente o crescimento da inflação. Sei lá o que pode acontecer. Você que deve decidir o que quer fazer da sua vida.

Imóveis do Programa “Minha Casa, Minha Vida” com valores discrepantes


A notícia abaixo do InfoMoney diz que as vendas contratadas de imóveis do programa “Minha casa, minha vida” (MCMV) não atingiram as espectativas. Representante do setor de construções solicita atitude do governo (aumento do subsídio) para reverter o quadro.
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Miriam Leitão aponta sinais de Bolha Imobiliária no Bom Dia Brasil.


Ao comentar sobre o último relatório do FMI no programa Bom Dia Brasil, Miriam Leitão aponta como notícia ruim algo que já sabíamos: Há sinais de bolha imobiliária no Rio de Janeiro e em São Paulo.

Confira no link Continue lendo Miriam Leitão aponta sinais de Bolha Imobiliária no Bom Dia Brasil.

Vale tudo para vender um imóvel hoje em dia


Passando numa rua vi como está difícil vender imóveis atualmente. Os preços irreais provocados pela bolha imobiliária elimina o sonho de ter a casa própria de muita gente. Como se já não bastassem todos esses e-mails recebidos, corretores panfletando domingo nas saídas das Igrejas e em saídas de prédios de escritórios, tem imobiliária querendo “tapar” a concorrência Continue lendo Vale tudo para vender um imóvel hoje em dia

Por que os preços dos imóveis não vão cair em 2012


Tento entender a política de preços dos imóveis. O que faz os imóveis continuar subindo de preço1 apesar das vendas caírem2 e 3? Tá certo que desde o 2o. semestre de 2011 os aumentos desaceleraram, mas o fato é que os imóveis continuam subindo de preço. Será que os imóveis nunca baixam de preço mesmo?

Neste post tento justificar inclusive o que me faz acreditar que os preços não podem nem se manter estáveis em 2012. Parece que tem que continuar subindo. Vai subir menos mas vai continuar subindo em 2012.

Fatos do cotidiano explicam este fenômeno que parece contradizer a lei da oferta e demanda. Em microeconomia, esta lei é analisada sob o aspecto de quem procura (demanda) e de quem oferta. Do lado de quem “procura” a lei diz que quanto maior o preço, menor a quantidade procurada (a demanda percebe no preço um obstáculo para a aquisição do bem) e estes ficam mais sensíveis ao chamado “efeito de substituição” que no caso da venda de imóveis isso quer dizer aluguel. Do lado de quem “oferta”, ocorre o contrário. Quanto maior for o preço, maior a quantidade ofertada pois passa a ser interessante para quem tem o bem desfazê-lo para aproveitar o momento de “alta”. Por isso vemos tantas placas de “Vende-se” pelas ruas. O preço do bem está no ponto de equilíbrio destas duas forças. Entretanto, as recentes notícias de quedas nas vendas e o excesso de lançamentos indicam que o preço já saiu do ponto de equilíbrio e está alto demais. Por que ele não abaixa?

O problema é que a “Lei da Oferta e Procura” não é fator único que explica o comportamento dos preços de um bem. No caso específico do mercado imobiliário, observo dois pontos que impedem a baixa dos preços:
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